Boligselskabet af 2014 - referat fra styringsdialogmøde

Styringsdialogmøde afholdt 3. november 2025

Tilstede ved mødet

• Tommy E. Hansen – RandersBolig/Boligselskabet af 2014 (BS)
• Allan Jensen - RandersBolig/Boligselskabet af 2014 (BS)
• Flemming Lienhøft - RandersBolig/Boligselskabet af 2014 (BS)
• Laila Lykke Winther - RandersBolig/Boligselskabet af 2014 (BS)

Velkomst

MFK bød velkommen.

Opsamling fra sidste styringsdialogmøde

Intet af følge op på. 

Drøftelse af materiale indberettet til almenstyringsdialog.dk

MFK bemærker, at fokus på dette møde er på afdeling 50-05, da Randers Kommune er hjemsteds- og tilsynskommune, og dermed tager sig af det øvrige tilsyn. 
BS oplyste, at de har holdt styringsdialogmøde med Randers kommune, og det forventes at referat fra mødet bliver godkendt inden længe. 

Revisionsprotokol

Revisionsprotokollen er uden kritiske bemærkninger eller forbehold, men med fremhævelser. Revisionen har fremhævelser om, at budget ikke har været underlagt revision samt fremhævelse om salg og likvidation af ejendom i afdeling 11.
Derudover bemærker revisor, at der er usikkerhed om hvorvidt den disponible del af dispositionsfonden opbygges tilstrækkeligt. 

Revisor konkluderer, at Boligselskabet af 2014 fortsat er svag økonomisk funderet, og dermed sårbar overfor lejeledighed og uforudsete forhold.

BS oplyste supplerende, at det har været en stor lettelse, at godkendelsen om salg af ejendomme i afdeling 11 gik i gennem. Den ene bolig er købt at lejeren, mens den anden bolig er solgt til en part, der gerne vil anvende benytte ejendommen til udlejning. 

MFK bemærker, at der er 5 afdelinger med kontinuerlige overskud samt 1 afdeling med væsentligt opsamlet underskud.

BS oplyste, at over- og underskud afvikles i henhold til gældende regler, og der er fokus herpå i budgetter.

MFK bemærker, at der generelt er et stigende tab ved lejeledighed og fraflytning.
BS oplyste, at udgiften hertil delvist dækkes af dispositionsfonden i henhold til gældende regler, hvorfor det ikke påvirker afdelingernes økonomi. BS har i øvrigt igangsat initiativer med henblik på at nedbringe lejeledigheden – herunder tilbud om nedsættelse af indskuddet i de boliger, hvor der har været tomgang i mere end 3 måneder.

BS oplyste supplerende, at det er enkelte boliger/afdelinger, som særligt har kostet i tomgang. 

Beretning

MFK bemærker, RandersBolig har ydet en rabat på administrationsbidraget til Boligselskabet af 2014. Rabatten er tilfaldet BS’ dispositionsfond. 

MFK bemærker, at der ikke er brugt trækningsretsmidler, der er opsparet i de seneste 5 år. BS oplyste, at der ikke er planer om at anvende trækningsretsmidler foreløbig. 

Styringsrapporter

MFK bemærker, at afdelingen ikke har haft kritiske effektivitetstal de sidste tre år i træk. Afdelingens effektivitetstal er stort set stabilt i forhold til sidste år.
BS oplyste, at selvom tallene er fine, så er der ingen tvivl om, at afdelingen er økonomisk udfordret. 

MFK bemærker, at de årlige henlæggelser til vedligehold samt opsparede henlæggelser til vedligehold ses fortsat at være i den lave ende. Årets henlæggelser til vedligehold er desuden faldet siden sidste år.

BS oplyste, at det er samme billede som tidligere. Der vil være en periode med færre henlæggelser, idet man fortsat forsøger at udligne trappestigningerne. Målet er at komme af med trappestigningerne så hurtigt som muligt. Men BS kan ikke sige noget endeligt om, hvornår man forventes at være i mål hermed.
Der ligger ca. 1% til udligning af trappestigning i huslejestigningen i budget 2026. 

MFK bemærker, at fraflytningsprocenten for ældre- og ungdomsboligerne ser pænere ud end sidste år. Til gengæld er fraflytningsprocenten for familieboliger steget. Særligt Spurvevej er udfordret. Se punktet ”Status på udlejning”. 

Regnskab

MFK bemærker, at boligantal og boligkvadratmeter noteret i regnskabet ikke stemmer overens med de oplysninger, som fremgår af styringsrapporten og hos LBF. MFK opfordrer til at BS får dette tilrettet.

BS oplyste, at de får fulgt op på, hvori fejlen beror.  

MFK bemærker, at der er et mindre overskud på 3.484 kr. i afdelingens regnskab, der er overført til det opsamlede resultat.

BS oplyste, at det skyldes renteindtægter, færre udgifter til vedligeholdelse og ejendomsskatter mv. 

MFK bemærker, at der er relativt højt tal til forlig flyttesager på konto 305.4.
Tallet er 331.622 kr. mod ca. 90.000 kr. sidste år.

BS oplyste, at det er åbne fraflytningssager, og dermed er et øjebliksbillede. 
Nogle gange indgår man et forlig i en inkassosag, således at sagerne står åbne i længere tid.

BS oplyste supplerende, at der har været særligt 2 fraflytningssager, hvor der har været tale om grov misligholdelse.  

Boligorganisationens eventuelle ønsker til drøftelse

BS har noteret at de ønsker at drøfte trappestigning i afdelingen. 
Dette blev drøftet under punktet ” Styringsrapporter”. 

BS har noteret, at man gerne vil drøfte udskillelse af Enggården i afdeling 50-05.
Punktet drøftes under ”Fremtidigt behov for indgåelse af aftaler”. 

BS havde et ekstra punkt, som vedrører udfordring med lange sagsbehandlingstider i Skifteretterne. BS oplyste, at det kan tage meget lang tid før, at et bo bliver udleveret/der bliver udpeget en bobestyrer. Dette kan medføre, at der kommer en ufrivillig tomgang i en bolig – en tomgang som boligorganisationen ikke kan undgå. Men det er boligorganisationen, der kommer til at betale regningen. BS spurgte, om MFK havde erfaring hermed eller kendte til problemstillingen.

Det er ikke umiddelbart noget, som MFK har hørt om tidligere. Men BS og MFK vil i fællesskab undersøge, om der kan være en mulighed for, at den tomgangsregning ikke kommer til at påhvile boligorganisationen.   

Status på udlejning

MFK bemærker, at der er flere fraflytninger i familieboligerne end tidligere. 
BS oplyste, at Spurvevej er der, hvor de har oplevet størst udfordringer, da der hele tiden er enkelte boliger med tomgang. Men man har forsøgt at forskønne udendørsområderne i håbet om at få folk til at leje boligerne. Måske det har hjulpet, da alle boliger aktuelt er lejet ud.  

Ventelisterne er desværre hurtigt udtømt, hvorfor BS har særligt fokus på deres markedsføring. Den består bl.a. af mange billeder og video, opslag på de sociale medier samt fremvisninger med boligsociale medarbejder. Det hele er medvirkende til, at det overordnet ser det fornuftigt ud med udlejningen. 

BS oplyser supplerende, at man er begyndt at afholde månedlige tomgangsmøder, hvor man drøfter tomgang, udfordringer hermed samt prioriteringen af indsatser.
Det har medført en mærkbar positiv forskel i udlejningssituationen.

BS vil gerne dele ud af sine erfaringer hermed, hvis der måtte være andre boligorganisationer, som har lyst til at høre herom. 

BS oplyser supplerende, at både Randers og Norddjurs Kommune trækker deres aftale om visitering efter ABL § 59 tilbage. BS frygter at boligerne vil forblive tomme, og dermed at det kan blive en økonomisk udfordring. 

Tomgang i ældreboliger

MFK bemærker, at der ikke ses at være de store udfordringer med tomgang i ældreboligerne. BS oplyste supplerende, at de også fornemmer, at det kører. 

Status på eventuelle renoveringssager og nybyggeri

Aktuelt ingen igangværende sager eller udsigt til nybyggeri.

Drøftelse af hvilket fokus boligorganisationen har på fastholdelse og udvikling af et godt beboerdemokrati

BS oplyste, at de laver forskellige arrangementer i afdelingerne for at skabe fællesskab/sammenhold. De sender nyhedsbreve og andre informationer ud til beboerne løbende. Der afholdes kurser for bestyrelsesmedlemmer samt budgetcafé mv. 
Ydermere afvikles formandsmøder, hvor der altid er god opbakning. 
BS oplyste supplerende, at det generelt går godt med beboerdemokratiet. De oplever et større engagement hos beboerne, og flere ønsker at involvere sig i bestyrelsesarbejdet.  

Afklaring af fremtidigt behov for indgåelse af aftaler

Der er 3 punkter til drøftelse.

Vedligeholdelsesarbejder på Enggården/Fjordgade (afdeling 50-05)

MFK bemærker, at der henlægges for lidt i afdelingen, men MFK er opmærksom på, at BS tager hensyn til lejens størrelse.
 
BS oplyste, at det primært er klimaskærmen i bygningen, som har førsteprioritet. 
Der er ganske enkelt ikke økonomi til at få gjort de ting, som har været et ønske over længere tid i afsnittet. 

MFK oplyste, at nogle af de ting, som kan gøre en stor forskel, ikke nødvendigvis koster mange penge – men måske mere er en prioritering af tid. F.eks. nedvask af vægge og facader med efterfølgende algebehandling. BS noterer forholdet, og vil undersøge mulighederne for at efterleve dette. 

BS oplever generelt, at der er en god dialog med botilbuddets souschef i det daglige. 

Eventuel udskillelse af Enggården/Fjordgade (afdeling 50-05)

BS har i flere år haft et ønske om at få udskilt Enggården/Fjordgade, og gøre den til en selvstændig enhed.

MFK bemærker, at en udskillelse betyder, at de 18 boliger i så fald bliver en selvstændig økonomisk enhed. MFK kan være bekymret for, om det kan blive en udfordring.  

Det blev aftalt, at BS starter op i en proces, hvor der laves beregninger på økonomien – både for de 18 boliger som selvstændig enhed og konsekvenserne for afdeling 5 som helhed, hvis Enggården bliver udskilt. Når disse udregninger mv. er foretaget, skal MFK og BS tale sammen igen. 

Orientering om eventuel fremtidig fælles udlejningsaftale  

MFK orienterede om, at MFK netop har nedsat et tværfagligt team på almenboligområdet. Temaet består af følgende områder:

•    Tilsynet for almene boliger og støttet byggeri
•    Ældre- og Omsorg 
•    Social- og Sundhed 
•    Arbejdsmarked, Uddannelse og Familie
•    Ejendomme 
•    Økonomi 
•    Plan og byg (kun efter behov)
•    Kultur og fritid (kun efter behov)

Formålet med teamet er at få en mere tværfaglig tilgang til udnyttelsen af de almene boliger samt yde sparring fagområderne imellem. Forhåbentlig vil det ende ud med, at de almene boliger fremover kan indtænkes og dermed bidrage til at løse større og mindre udfordringer i kommunen. Teamet skal mødes første gang i slutningen af november 2025. Et af punkterne der skal drøftes på det kommende møde, er om der er basis for at indgå en fælles udlejningsaftale med relevante boligorganisationer. Aftalen skal gerne medvirke til at løse boligsociale udfordringer i kommunen – herunder placering af flygtninge og hjemløse. 
 

Eventuelt

Intet at drøfte. 

Kamilla Ebbesen Bonde
Tilsyn med almene boliger og støttet byggeri