Himmerland Boligforening - referat fra styringsdialogmøde

Styringsdialogmøde afholdt 5. november 2025 (online)

Tilstede ved mødet

• Ole Nielsen – Himmerland Boligforening (HB)
• Sven Buch – Himmerland Boligforening (HB)
• Susanne Kildahl – Himmerland Boligforening (HB)
• Kamilla Ebbesen Bonde – Mariagerfjord Kommune (MFK)

Velkomst

MFK bød velkommen.

Opsamling fra sidste styringsdialogmøde

Intet at følge op på.

Drøftelse af materiale indberettet til almenstyringsdialog.dk

Fokus på dette møde er alene afdeling 101 og 107, da Aalborg Kommune er hjemsteds- og tilsynskommune, og dermed tager sig af det øvrige tilsyn.

HB oplyste, at de skal afholde styringsdialogmøde med Aalborg Kommune i december.   

Revisionsprotokol

Revisionsprotokollen er uden kritiske bemærkninger eller forbehold, men med fremhævelser. Revisionen har fremhævelser om, at budget ikke har været underlagt revision.

MFK bemærker, at HBs dispositionsfond forventes at være faldende, og at den disponible del forventes at gå i minus i 2028.

HB oplyste, at trækket på dispositionsfonden primært skyldes, at der har været og fortsat er et stort renoveringsprogram. Det påvirker likviditeten på i dispositionsfonden.

MFK bemærker, at der ifølge revisor ikke henlægges i overensstemmelse med drifts- og vedligeholdelsesplaner.

HB oplyste, at i nogle afdelinger er huslejen i et niveau, hvor man er nødsaget til at tage hensyn til, at lejen ikke stiger yderligere – derved er også man nødsaget til at holde henlæggelserne nede. Det er en balancegang.

MFK bemærker, at der er afdelinger med kontinuerligt overskud samt afdelinger med væsentligt opsamlet underskud, der udgør mere end 10% af huslejeindtægten.

HB oplyste, at over- og underskud afvikles i overensstemmelse med gældende regler. Men det er lidt det samme som punktet ovenfor. Det er en balance, men man er opmærksomme herpå.

Beretning

MFK bemærker, at HB har succes med at tilbyde ekspertise i renoveringssager/byggeforretningsopgaver for andre boligorganisationer.

HB oplyste, at man aktuelt samarbejder med to boligorganisationer, hvor HB er indkøbt til at yde rådgivning/bistand i renoveringssager. Der pågår et rigtig fint samarbejde i den sammenhæng.   

Styringsrapporter

MFK bemærker, at effektivitetstallene for afdeling 101 endnu ikke er tilgængelige, til trods for, at afdelingen har været i brug i hele 2024.

HB oplyste, at de vil høre LBF, hvad det kan skyldes.  

Supplerende om afdelingen oplyste HB, at den fungerer rigtig godt. Der er kommet en afdelingsbestyrelse og alt er i god gænge. Generelt opleves der stor tilfredshed i afdelingen.

MFK bemærker, at effektivitetstallene for afdeling 107 er stabilt og ligger på 88%, hvilket er fornuftigt. HB oplyste, at den afdeling er endnu et skridt nærmere en renovering. Men eftersom boligerne bliver lejet hurtigt ud, så er man lidt afventende. Lejen er lav og der opleves ingen problemer i afdelingen.

MFK bemærker, at de årlige henlæggelser til vedligehold samt opsparede henlæggelser til vedligeholdelse er i den lave ende for begge afdelinger.

HB oplyste, at i forhold til afdeling 107 er man opmærksom herpå, men det er en balancegang henset til den i dag meget lave husleje og de efterhånden ældre boliger.

Henlæggelserne er dog optrappet de senere år.

I forhold til afdeling 101 er boligerne ganske nye, og henlæggelserne vurderes af HB at være tilstrækkelige over tid. 

MFK bemærker, at fraflytningsprocenten er relativt høj i afdeling 101.

HB oplyste, at det er ganske naturligt med lidt udskiftning i starten i en ny afdeling.  Fraflytningerne skyldes ikke boligerne.

Regnskab

MFK bemærker, at der er et større underskud i organisationsregnskabet på 728.498 kr.

HB oplyste, at det primært stammer fra en regulering på overenskomsterne og færre renteindtægter end budgetteret.

MFK bemærker, at lejen i afdeling 107 steg med 8,93% i 2024.

HB oplyste, at det er en tastefejl. Stigningen udgjorde alene 1,81% - mens den udgjorde 8,93 kr. Stigningen skyldes forøgelse af henlæggelserne. Der kommer også en stigning i budget 2026, men den er ikke så høj som tidligere.

MFK bemærker, at der er et overskud på 85.296 kr. i afdelingen 107’s regnskab, der er overført til det opsamlede resultat, som herefter lyder på 137.710.

MFK bemærker, at der er et overskud på 84.610 kr. i afdelingen 101’s regnskab, der er overført til det opsamlede resultat, som herefter lyder på 123.297.

Boligorganisationens eventuelle ønsker til drøftelse

HB havde ingen ønsker til drøftelse.

Status på udlejning

MFK bemærker, at der ikke ses at være udlejningsvanskeligheder i hverken afdeling 101 og 107, og at lejen i begge afdelinger er i et fornuftigt niveau.

HB oplyste, at der heller ikke opleves længerevarende tomgangsperioder i forbindelse med fraflytninger.

Status på eventuelle renoveringssager og nybyggeri

MF bemærker, at HB har et ønske om at bygge nyt flere steder i kommunen – og gerne med en privat part. MFK oplyste, at de vedtagne principper og prioriteringsplan fra 2023 fortsat er gældende.

MFK bemærker desuden HBs overvejelser om renovering af afdeling 107.

Drøftelse af hvilket fokus boligorganisationen har på fastholdelse og udvikling af et godt beboerdemokrati

MFK bemærkede, at HB har gjort forskellige indsatser for at inddrage beboerne endnu mere i udviklingen af egne boligområder – herunder fokus på trivsel og fællesskab i form af fællesspisninger, seniorklubber, beboerfester, kreative værksteder mv.  

Afklaring af fremtidigt behov for indgåelse af aftaler

HB havde aktuelt intet behov herfor.

Orientering om eventuel fremtidig fælles udlejningsaftale 

MFK orienterede om, at MFK netop har nedsat et tværfagligt team på almenboligområdet. Teamet består af følgende områder:

• Tilsynet for almene boliger og støttet byggeri
• Ældre- og Omsorg
• Social- og Sundhed
• Arbejdsmarked, Uddannelse og Familie
• Ejendomme
• Økonomi
• Plan og byg (kun efter behov)
• Kultur og fritid (kun efter behov)

Formålet med teamet er at få en mere tværfaglig tilgang til udnyttelsen af de almene boliger samt yde sparring fagområderne imellem. Forhåbentlig vil det ende ud med, at de almene boliger fremover kan indtænkes og dermed bidrage til at løse større og mindre udfordringer i kommunen. Teamet skal mødes første gang i slutningen af november 2025. Et af punkterne der skal drøftes på det kommende møde, er om der er basis for at indgå en fælles udlejningsaftale med relevante boligorganisationer. Aftalen skal gerne medvirke til at løse boligsociale udfordringer i kommunen – herunder placering af flygtninge og hjemløse.

Eventuelt

Intet at drøfte.

Kamilla Ebbesen Bonde

Tilsyn med almene boliger og støttet byggeri