Hobro Boligforening - referat fra styringsdialogmøde
Afholdt 29. oktober 2025.
Indhold
Styringsdialogmøde afholdt 29. oktober 2025
Tilstede ved mødet
- Anders Kjær – Hobro Boligforening (HBF)
- Gitte Jensen – Hobro Boligforening (HBF)
- Kim Vilsted Fælled – Hobro Boligforening (HBF)
- Didde Lykke Hansen – Hobro Boligforening (HBF)
- Kamilla Ebbesen Bonde – Mariagerfjord Kommune (MFK)
Velkomst
MFK bød velkommen.
Opsamling fra sidste styringsdialogmøde
På mødet i 2024 drøftede man, at antallet af sager i beboerklagenævnet var steget markant. I løbet af det sidste års tid er antallet faldet til et normalt niveau. Der har alene været 3 sager (med afgørelse) i 2025 indtil dato.
Drøftelse af materiale indberettet til almenstyringsdialog.dk
Revisionsprotokol
Revisionsprotokollen er uden kritiske bemærkninger eller forbehold, men med fremhævelser. Revisionen har ligesom de tidligere år fremhævelser om, at budget ikke har været underlagt revision samt bemærkninger til funktionsadskillelse.
MFK bemærker, at arbejdskapitalen er steget med ca. 500.000 kr. siden sidste år, og trækningsretten i LBF er steget med ca. 1.6 mio. kr., hvilket er positivt.
Til gengæld er den disponible del af dispositionsfonden faldet lidt.
Beretning
MFK bemærker, at HBF har bestil et elektronisk synssystem, som gerne skulle give besparelse og effektivisering i relation til ind- og udflytningssyn.
HBF oplyste, at det hele bliver mere automatiseret, og det skulle minimere risikoen for fejl. Samtidig er det ressourcebesparende i forhold til tid og personale. Det er et velprøvet system, som man glæder sig til at tage i brug.
MFK bemærker, at det af beretningen fremgår, at der er sket rigtige mange ting i siden sidste år. Det er positivt, at HBF på mange områder har løftet kvaliteten både i forhold til boligerne (renoveringer mv), men også dejligt, at der har været fokus på nye/bedre faciliteter i afdelingerne - såsom madpakkehuse, ny hjemmeside, fibernet til alle, opsætning af lade standere. Samtidig har man også formået at sikre effektivisering i form af nye systemer, grøn koordinator mv.
Styringsrapporter
MFK bemærker, at flere afdelinger er blevet røde i år. Der er 8 røde afdelinger mod kun 2 sidste år. MFK bemærker desuden, at det af styringsrapporten fremgår, at effektivitetstallene helt generelt er faldet en smule. Har HBF en forklaring?
HBF oplyste, at de anser sig selv for at være mere effektive end tidligere til trods for, at tallene siger noget andet. Der er selvfølgelig en årsag til at tallene er faldet, men det kan være svært at sige præcist hvorfor.
I afdeling 44 var der lagt op til en meget høj huslejestigning pga. tagrenoveringen. Heldigvis endte det med at stigningen ikke kom i nærheden af det forudsatte. Men tagrenoveringen har helt sikkert påvirket afdelingens tal.
Generelt holder HBF ekstra øje med denne afdeling, da den tidligere har været udfordret. Det er svært med en afdeling, hvor boligerne ligger meget spredt. Der er desuden kommet en afdelingsbestyrelse i afdelingen, hvilket er positivt.
Afdeling 6 og 7 er to ældre afdelinger, som står overfor renovering inden for de kommende 5 år. Tallene afspejler afdelingernes alder og stand.
Afdeling 9 har netop afsluttet en helhedsplan. Det er en af årsagerne til effektiviseringstallene er faldet. Tomgangen i hele renoveringsperioden har også kostet afdelingen.
Afdeling 22 er nok en af de boligafdelinger, hvor HBF har flest udfordringer med beboersammensætningen. Og det er en afdeling, som man fremover skal arbejde med i den sammenhæng.
Afdeling 40 har haft lidt udlejningsvanskeligheder det seneste års tid, hvilket undrer HBF, da boligerne er relativt nye med en central beliggenhed samt elevator. Men HBF vil naturligvis følge om denne udvikling fortsætter.
I afdeling 15 har der været store udfordringer med taget. Heldigvis ser det ud til, at en tagrenovering kan blive en realitet. I samme omgang kigger man også på andre udfordringer som eksempelvis parkeringsforhold.
MFK bemærker, at det fremgår, at der ikke er en afdelingsbestyrelse i afdeling 15.
HBF oplyste, at der netop er kommet en afdelingsbestyrelse, og man er overbevist om, at der kommer til at ske positive ting i afdelingen fremadrettet.
Afdeling 42 er et botilbud og afdelingen har været rød i mange år. HBF oplyste, at det er et lidt skævt billede af den reelle situation, idet man sammenligner en institution med ældreboliger. Afdelingens økonomi opleves stabil og budget hænger sammen.
Desuden er underskuddet i afdelingen afviklet, men der er desværre endnu ikke plads til at øge henlæggelserne. HBF gør opmærksom på, at udgifterne til forbrug er meget høje, og dette påvirker også effektivitetstallene i afdelingen negativt.
Afdeling 26 kører egentlig fint. Man har dog haft en del udfordringer med vand, da ejendommen ligger lavt og i nærheden af åen. Så der har været omkostninger forbundet med at lave dræn mv. Afdelingen har desværre ingen afdelingsbestyrelse aktuelt, men HBF vil gøre en indsats for, at der kommer en i fremtiden.
MFK bemærker også, at der ikke er en afdelingsbestyrelse i afdeling 8.
HBF oplyste, at det er korrekt, at der ikke er en afdelingsbestyrelse. Afdelingen er ganske lille, hvilket nok er hovedårsagen. HBF arbejder på en snarlig sammenlægning af afdeling 8 + 12 + 13 forud for helhedsplanen. I den forbindelse skulle der så gerne komme en samlet bestyrelse for de nu 3 afdelinger.
MFK bemærker, at der fortsat ses at være kritiske nøgletal for så vidt, angår fraflytninger og henlæggelser.
HBF oplyste, at det er et skævt billede i forhold til henlæggelserne.
For mange af afdelingerne er røde fordi, at der på papiret er henlagt for meget.
Men realiteterne er jo anderledes. HBF supplerer, at de kanaliserer eventuelle overskud i afdelinger hen på henlæggelserne.
I forhold til fraflytninger, så skyldes de primært naturlige årsager. Nogle afdelinger er meget små, og bare en eller to fraflytninger betyder meget i statistikken.
HBF oplever ikke, at der er afdelinger, som har generelle fraflytningsproblemer.
Regnskab
MFK bemærker, at der er et overskud på 281.017 kr.
HBF oplyste, at det er lidt den samme situation som sidste år. Der er et mindre forbrug (særligt for så vidt angår forbrugsudgifterne) samt indtægter til byggesagshonorarer og renter.
MFK bemærker, at de ”ekstra ordinære udgifter” på konto 541 er meget høje. I alt 6.564.486 kr. Særligt leje- og fraflytningstab er højt.
HBF oplyste, at man i samråd med revisoren har ændret lidt i praksis i forhold til disse tab. Man er begyndt at tage tabet allerede, når en sag bliver sendt til inkasso. Altså før sagen reelt er afsluttet og evt. tabt. Den gamle metode betød, at HBFs tilgodehavende steg. Men det var ikke retvisende, da sagerne ofte endte med et tab alligevel. Efter året 2025, så skulle der været ryddet op i dette.
MFK bemærker, at der alene er én afdeling med underskud.
Boligorganisationens eventuelle ønsker til drøftelse
HBF ønskede at drøfte administrationsaftale af boligerne på Sødisbakke.
MFK har godkendt etablering af sideaktivitetsselskab i relation hertil.
Den proces kører fint, og sagen ligger hos advokaten til udfærdigelse af de endelige dokumenter og der er nedsat en bestyrelse og udpeget en direktør for det nye selskab.
HBF ønskede at drøfte mulige nye byggerier i Assens og Mariager.
MFK bemærkede, at MFK på et fællesmøde i 2023 for alle boligorganisationer dengang orienterede om Økonomiudvalgets vedtagne principper og prioriteringsplan for almene boliger og støttet byggeri. HBF blev ved styringsdialogmødet i 2024 oplyst om, at disse principper fortsat var gældende. Økonomiudvalgets beslutning er fortsat gældende i 2025. Det betyder, at de midler, der årligt tilføres til grundkapitallånskontoen aktuelt opspares med henblik på at understøtte ungdomsboligbyggeri i tilknytning til Campusprojektet i Hobro midtby.
HBF oplyser, at de fremover ønsker en årlig og klar udmelding om følgende:
• Hvor meget der er opsparet til grundkapital
• Hvilke politiske ønsker, der er til anvendelsen af midlerne
Grunden til, at HBF foreslår en årlig udmelding, er, at der både politisk kan ske ændringer undervejs, og at der løbende kommer nye medarbejdere – både i MFK og i boligorganisationerne – som ikke nødvendigvis kender den tidligere udmelding.
En skriftlig udmelding til alle boligorganisationer vil sikre, at alle ved, hvad man har at forholde sig til, og at man undgår at bruge unødige ressourcer, hvis midlerne allerede er prioriteret til andre formål.
HBF ønskede at drøfte helhedsplaner.
MFK bemærkede, at der løbende har været dialog med HBF samt deres rådgivere i relation hertil. Se i øvrigt også punktet ”Status på eventuelle renoveringssager og nybyggeri”.
HBF ønskede at drøfte, om/hvordan boligorganisationerne kan tænkes ind i kommunens beredskabsplaner. Som forebyggelse vil HBF gerne, at de ved, hvem de skal kontakte, hvis/når en krise opstår. Så HBF har et ønske om bedre kommunikation og udmelding fra kommunens side, da det er kommunen, der har ansvaret for borgerne i tilfælde af en krise.
Status på udlejning
Der er en tendens til højere tomgang. HBF oplyste, at de ikke kan sige, hvad de præcise årsager er hertil, men at der er en tendens til tomme/kortere ventelister. HBF er opmærksomme herpå, og tænker også i anden/bredere markedsføring fremover. Som eksempel ønsker HBF at være synlige på Trustpilot, så beboerne kan se deres anmeldelser fremover.
Fokus på tomgang i ældreboliger
MFK oplyste, at der er højere tomgangsudgifter i år på dette tidspunkt sammenlignet med sidste år, hvilket er en bekymrende tendens, som gerne skal bremses hurtigst muligt. Tomgangsudgifterne er steget med ca. 50.000 fra 2024 til 2025 i perioden januar til oktober. Boligerne i Oue er forsat en af årsagerne til de store tomgangsudgifter.
Og der er er kommet flere tiltag i og omring boligerne som højner kvaliteten. Forhåbentlig kan det gøre noget godt for tomgangen fremover. HBF oplyste supplerende, at to af de boliger, som har stået tomme længe netop er lejet ud.
Status på eventuelle renoveringssager og nybyggeri
Renovering - Afdeling 9 (Morellgade):
MFK vil gerne rose byggeriet, der ser flot ud. HBF oplyste, at det har været en meget lang og sej proces, men det er endt med et godt resultat. Der er kommet en afdelingsbestyrelse, og det hele kører meget fornuftigt.
Nybyggeri – Afdeling 47 (Vinkelvej):
MFK bemærker, at udlejningen har gået rigtig godt, og alle boliger var lejet ud på først dag. HBF oplyste, at en del af lejerne ikke kunne leje alligevel, da de ikke havde solgt deres egen bolig. Men boligerne kunne lejes ud så nemt som ingenting på ny. Så der har ikke været tomgang. Der er desuden nedsat en afdelingsbestyrelse, som er meget aktive, og det kører bare som det skal. Der er en meget blandet beboersammensætning – men en rigtig god sammensætning, hvilket er positivt. HBF supplerer, at der opleves efterspørgsel på sådanne boliger.
Slutteligt kan HBF oplyse, at byggeregnskabet er på trapperne.
Renovering/helhedsplan - Afdeling 8, 12 og 13:
Der er aftalt besigtigelse i november 2025. MFK deltager – både tilsynet samt en repræsentant fra Plan og Byg.
Renovering/helhedsplan – Afdeling 11 (Wilhelm Jensens Vej):
HBF oplyste, at besigtigelse blev afholdt i august 2025, og at man efterhånden er langt i processen.
Drøftelse af hvilket fokus boligorganisationen har på fastholdelse og udvikling af et godt beboerdemokrati
På mødet drøftede man, hvordan HBF forsøger at udvikle og fastholde et godt beboerdemokrati i afdelingen/afdelingerne. MFK bemærker, at HBF har følgende tiltag i relation til udvikling og fastholdelse af beboerdemokratiet:
• Nedsættelse af udvalg med fokus på udvikling af beboerdemokratiet
• Igangsættelse af fornyelsesproces
• Deltagelse af bestyrelsen ved alle afdelingsmøder
• Udarbejdet ny forslagsblanket (nemmere at stille forslag)
HBF oplyste endvidere, at beboerdemokratiet generelt har udviklet sig positivt over den seneste tid. De oplever, at der er kommet flere afdelingsbestyrelser, og disse er blevet langt mere aktive end tidligere - hvilket er virkelig dejligt.
HBF har kategoriseret alle afdelinger i røde, gule og grønne afdelinger.
De grønne afdelinger er selvkørende i forhold til afdelingsbestyrelse, godt beboerdemokrati mv., mens de gule afdelinger er på vej. HBF fokuserer mest på de røde afdelinger, som skal hjælpes lidt mere og evt. mangler en afdelingsbestyrelse.
Afklaring af fremtidigt behov for indgåelse af aftaler
HBF havde aktuelt intet behov herfor.
Situationen omkring ældreboliger i Rosengårdscenteret i Oue
Tomgangen er steget en smule, og det er fortsat særligt 5 boliger, som koster i tomgang.
Se i øvrigt punket ”Fokus på tomgang i ældreboliger”.
Vedligeholdelsesarbejder Skivevej (afdeling 42)
Afdelingen har nu været rød i mere end 3 år.
Der henlægges generelt for lidt i afdelingen, men MFK er opmærksom på, at HBF tager hensyn til lejens størrelse.
MFK bemærker, at det vil være godt, hvis der fremadrettet er fokus på at øge dialogen mellem botilbudsleder og HBF af hensyn til udarbejdelse af plan for vedligehold.
HBF oplyste, at de opfordrer til, at botilbudsleder tager fat på HBFs driftsafdeling, når der er noget. Dette samtidig med at botilbudsleder eller beboere/pårørende altid er velkommen til at deltage ved markvandringen.
Orientering om eventuel fremtidig fælles udlejningsaftale
Mariagerfjord Kommune har netop nedsat et tværfagligt team på almenboligområdet.
Teamet består af følgende områder:
• Tilsynet for almene boliger og støttet byggeri
• Ældre- og Omsorg
• Social- og Sundhed
• Arbejdsmarked, Uddannelse og Familie
• Ejendomme
• Økonomi
• Plan og byg (kun efter behov)
• Kultur og fritid (kun efter behov)
Formålet med teamet er at få en mere tværfaglig tilgang til udnyttelsen af de almene boliger samt yde sparring fagområderne imellem. Forhåbentlig vil det ende ud med, at de almene boliger fremover kan indtænkes og dermed bidrage til at løse større og mindre udfordringer i kommunen. Teamet skal mødes første gang i slutningen af november 2025. Et af punkterne der skal drøftes på det kommende møde, er om der er basis for at indgå en fælles udlejningsaftale med relevante boligorganisationer. Aftalen skal gerne medvirke til at løse boligsociale udfordringer i kommunen – herunder placering af flygtninge og hjemløse.
Eventuelt
Intet at drøfte.
Kamilla Ebbesen Bonde
Tilsyn med almene boliger og støttet byggeri