Lejerbo Hadsund - referat fra styringsdialogmøde

Styringsdialogmøde afholdt 6. november 2025

Tilstede ved mødet

• Pia Hesselvig – Lejerbo, Hadsund (LH)
• Liselotte Lybech – Lejerbo, Hadsund (LH)
• Jørgen Bjerring Jensen – Lejerbo, Hadsund (LH)
• Kamilla Ebbesen Bonde – Mariagerfjord Kommune (MFK)

Velkomst

MFK bød velkommen.

Opsamling fra sidste styringsdialogmøde

Intet at følge op på. 

Drøftelse af materiale indberettet til almenstyringsdialog.dk 

Revisionsprotokol

Revisionsprotokollen er uden kritiske bemærkninger eller forbehold, men med fremhævelser. Revisionen har fremhævelser om, at budget ikke har været underlagt revision samt at en note (406.9) er baseret på forventninger og har ikke været underlagt revision. 

MFK bemærker, at der ikke er henlagt nok til udgifter til istandsættelse ved fraflytning i afdeling 289-0 (Timandsvej) samt 1228-0 (Kirketerp).

LH oplyste, at henlæggelserne justeres hele tiden, og at man skønner, at henlæggelserne er passende over en årrække.

MFK bemærker, at der ikke er henlagt nok til udgifter til tab ved fraflytning i afdeling 69-0 (Himmerlandsgade).

LH oplyste, at de bliver øget, og at det skønnes at være passende over tid. 

MFK bemærker at udgiften til vinterbekæmpelse fortsat konteres på konto 116. Dette er i strid med driftsbekendtgørelsen. MFK opfordrer til, at LH konterer udgiften i overensstemmelse med driftsbekendtgørelsen.

LH oplyste, at de har en fast aftale (3-årig) med et firma omkring vinterbekæmpelse. 
Efter de 3 år bliver det udbudt igen. Derfor medtager de vinterbekæmpelse som en fast ydelse på konto 116. Man gør det på denne måde for at kunne sammenlignes i forhold til benchmark. 

MFK bemærker, at der er 3 afdelinger, der har et lejetab, der overstiger en måneds huslejebidrag. Det er afdeling 183-0 (Solbakken), 289-0 (Timandsvej) og 1228-0 (Kirketerp).

 
LH oplyste, at man stadig er ramt af tomgang – særligt i afdeling 183-0 (Solbakken). 
Tomgangen skyldes den renovering, som afdelingen har været i gang med. 
LH håber og tror på, at tendensen vender, når man er helt færdig. Der mangler endnu at blive fjernet stilladser mv. Der er aktuelt 15 ledige boliger på Solbakken, og det er primært de boliger, der er beliggende på 1. sal og opefter i etagebyggeriet. 

LH oplyste supplerende, at man generelt gør en stor indsats i forhold til markedsføring. Man har netop aftalt møde med boligmægler, som skal hjælpe med at komme med nye perspektiver. Man satser også på nye og anderledes markedsføringstiltag som biografreklamer, videoer mv. Så LH er opmærksom på udfordringerne. 

Beretning

MFK bemærker, at LH i deres årsberetning igen i år har vurderet, at køkkener i afdelingen 379-0 (Tjørnholt) er kritisk samt at boligerne på i afdeling 700-0 (Aalborg/Hedevej) ikke er tidssvarende.

LH oplyste, at der netop er kommet nye køkkener i boligerne på Tjørnholt. 
De beboere der har ønsket et nyt køkken har fået det. Og ellers bliver køkkenerne skiftet ved fraflytning. Der er desuden ikke udfordringer med at leje boligerne ud i den afdeling.
I forhold til afdeling 700-0 (Aalborg/Hedevej) se punktet ”Fokus på tomgang i ældreboliger” nedenfor. 

MFK bemærker at afdeling 1228-0 (Kirketerp) fortsat ses at være økonomisk udfordret. 
LH oplyste, at det går meget bedre i afdelingen end tidligere. Der er kommet en ny bestyrelse, som er aktiv, og de har været på kurser i bestyrelsesarbejde.

Inspektøren der har sin daglige gang i afdelingen har også ytret, at der er god dialog.
Men afdelingen er endnu økonomisk udfordret, og man forsøger at begrænse huslejestigninger til et absolut minimum, men det gør også afdelingen sårbar.  
 
MFK bemærker, at der kommer en ganske stor huslejeregulering på 5,6% i afdeling 700-0 (Aalborg/Hedevej), mens der sidste år var en næsten tilsvarende reduktion på 6,04% i lejen.

LH oplyste, at det nok er en fejl, at man har sat det så meget ned sidste år. 
Stigningen burde have været mere jævn.

Styringsrapporter

MFK bemærker, at svarene i styringsdialograpporten er de samme som tidligere. 
MFK opfordrer til, at man ikke blot genbruger teksten fra sidste år, men at man årligt genovervejer svarerne.

LH oplyser, at der faktisk ikke var ændringer i forhold til det tidligere skrevet.

MFK bemærker, at LHs administrationsbidrag ligger i den høje end, og overstiger benchmark niveau.

LH oplyste, at administrationsselskabet Lejerbo har fusioneret med DAB, og at man i DAB-Lejerbo har besluttet at administrationsudgifterne skal holdes i ro de næste par år. 

MFK bemærker, at afdeling 1270-0 (Sundhuset) slet ikke er med i oversigten i styringsrapporten.

LH oplyste, at den er en del af afdeling 671-0 (Torvet), så derfor er den ikke selvstændigt på listen.

MFK bemærker, at flere afdelinger er blevet røde i år. Der er 6 røde afdelinger mod kun 4 sidste år. MFK bemærker desuden, at det af styringsrapporten fremgår, at effektivitetstallene helt generelt er faldet (med undtagelse af 2 afdelinger – Torvet og Solbakken). 
LH oplyste, at der kan ikke gives en egentlig forklaring herpå. Man har undersøgt forholdene, men kan ikke pege på noget specifikt på de underkonti, som er en del af effektivitetstallene. Men man effektiviserer, hvor man kan. 

Røde afdelinger

Afdeling 069-0 (rød i 3 år eller mere)

MFK bemærker, at afdelingen ikke har en afdelingsbestyrelse. 
MFK beder LH arbejde aktivt på etablering af en afdelingsbestyrelse. 
LH oplyste at, man har forsøgt at skaffe folk til bestyrelsen, men det er ikke lykkedes.

Det aftales, at organisationsbestyrelsen skal tage aktiv del i at få flere til at melde sig til bestyrelsesarbejdet.  

MFK bemærker, at afdelingen bevæger sig i den rigtige retning, da effektivitetstallene er steget de senere år. 

Afdeling 246-0 (rød i 3 år eller mere)

LH oplyste at, de boligerne i denne afdeling er dyre at drifte, da boligerne ligger geografisk spredt. 

Afdeling 289-0

MFK bemærker, at afdelingen ikke har en afdelingsbestyrelse. 
MFK beder LH arbejde aktivt på etablering af en afdelingsbestyrelse. 
Der ses desuden at være en relativ høj fraflytningsprocent i afdelingen. 
LH oplyste at, man har forsøgt at skaffe folk til bestyrelsen, men det er ikke lykkedes.

Det aftales, at organisationsbestyrelsen skal tage aktiv del i at få flere til at melde sig til bestyrelsesarbejdet.  

Afdeling 667-0 (rød i 3 år eller mere)

MFK bemærker, at afdelingen ikke har en afdelingsbestyrelse. 
MFK beder LH arbejde aktivt på etablering af en afdelingsbestyrelse. 
LH oplyste at, man har forsøgt at skaffe folk til bestyrelsen, men det er ikke lykkedes. 

Det aftales, at organisationsbestyrelsen skal tage aktiv del i at få flere til at melde sig til bestyrelsesarbejdet.  

LH oplyste supplerende, at boligerne i denne afdeling er dyre at drifte, og derfor er det en rød afdeling. 

Afdeling 700-0

Afdelingen er et botilbud, og der er ikke en afdelingsbestyrelse. 
Fraflytningsprocenten er høj, men det skyldes at alle beboere på Aalborgvej er fraflyttet. 

Afdeling 1228-0

De opsparede henlæggelser ses at være i den lave ende og fraflytningsprocenten ses at være høj i afdelingen. 
LH oplyste, at henlæggelserne øges over tid, og der opleves ikke unaturlig fraflytning fra afdelingen aktuelt. Alt ser ud til at gå i den rigtige retning. Se også notater om afdelingen i under de tidligere punkter.  

Gule afdelinger

Afdeling 183-0

MFK bemærker, at afdelingen ikke har en afdelingsbestyrelse. 
MFK beder LH arbejde aktivt på etablering af en afdelingsbestyrelse. 
LH oplyste at, der har ellers traditionelt været en bestyrelsen. Så man har en forhåbning om, at der kommer en ny bestyrelse til næste år. 
Det aftales, at organisationsbestyrelsen skal tage aktiv del i at få flere til at melde sig til bestyrelsesarbejdet.  

Regnskab

MFK bemærker, at der er et overskud på 305.455 kr., som er overført til arbejdskapitalen. 
LH oplyste, at overskuddet skyldes kursgevinst. 

MFK bemærker, at der er optaget ny kortfristet gæld i afdeling 1228-1.  
LH oplyste, at det er byggekreditten i den nye afdeling. 

Boligorganisationens eventuelle ønsker til drøftelse 
LH havde ingen ønsker til drøftelse. 

Status på udlejning

LH oplyste, at der primært er udfordringer i en enkelt afdeling (Solbakken), og de udfordringer har man fuld fokus på. Ellers opleves der ikke ekstraordinære udfordringer i forhold til udlejningen. 

Fokus på tomgang i ældreboliger

MFK bemærker, at der er en stigning i tomganglejen i forhold til sidste år. 
Forklaringen ligger naturligvis i, at de 4 boliger på Aalborgvej har stået tomme hele 2025 mod kun en del af året 2024. Der ses ikke at være udfordringer med tomgang i de øvrige ældreboliger.  
 
Der har været løbende dialog mellem MFK og LH vedrørende de 4 boliger på Aalborgvej. MFK kan ikke leje boligerne ud grundet indretningen som et bofællesskab (ingen selvstændigt køkken i boligerne). 

LH er klar på at drøfte situationen, men afventer tilbagemelding fra MFK. 

Status på eventuelle renoveringssager og nybyggeri
MFK bemærker, at LH har et ønske om at vækste i Hadsund, Hobro og Mariager.
MFK oplyste, at de vedtagne principper og prioriteringsplan fra 2023 fortsat er gældende. 

Renovering - Afdeling 183 (Solbakken) 
LH oplyste, at renoveringen er tæt på sin afslutning, og at man håber, at det nu bliver lettere at leje boligerne ud. 

Nybyggeri – Afdeling 1228-1 (Kirketerp II)
LH oplyste, at der lige har været byggeudvalgsmøde ang. denne afdeling. 
Der forventes indflytning i april 2026. 

Nybyggeri – Afdeling 1270-0 (Sundhuset)
LH oplyste, at alle boligerne er lejet ud. Der er et godt sammenhold i afdelingen og der laves fællesarrangementer. Det opleves dog lidt udfordringer i samarbejdet med den private part i forhold til etablering af ejerforeningen. 
Drøftelse af hvilket fokus boligorganisationen har på fastholdelse og udvikling af et godt beboerdemokrati
På mødet drøftede man, hvordan LH forsøger at udvikle og fastholde et godt beboerdemokrati.

MFK bemærker i den forbindelse, at der er flere afdelinger, hvor der ikke er en afdelingsbestyrelse. MFK opfordrer LH til, at man har fokus på dette den kommende tid. 
LH er enige i, at der skal arbejdes for at sprede budskabet om bestyrelsesarbejdet.
Det aftales, at organisationsbestyrelsen skal tage aktiv del i at få flere til at melde sig til bestyrelsesarbejdet.  

LH oplyser, at der i øvrigt ikke er lavet nye tiltag i relation til udvikling af beboerdemokratiet, men at man forsætter med de indsatser, som man hidtil har anvendt.  

Afklaring af fremtidigt behov for indgåelse af aftaler

LH havde aktuelt intet behov herfor. 

Orientering om eventuel fremtidig fælles udlejningsaftale

Mariagerfjord Kommune har netop nedsat et tværfagligt team på almenboligområdet. 
Teamet består af følgende områder:

•    Tilsynet for almene boliger og støttet byggeri
•    Ældre- og Omsorg 
•    Social- og Sundhed 
•    Arbejdsmarked, Uddannelse og Familie
•    Ejendomme 
•    Økonomi 
•    Plan og byg (kun efter behov)
•    Kultur og fritid (kun efter behov)

Formålet med teamet er at få en mere tværfaglig tilgang til udnyttelsen af de almene boliger samt yde sparring fagområderne imellem. Forhåbentlig vil det ende ud med, at de almene boliger fremover kan indtænkes og dermed bidrage til at løse større og mindre udfordringer i kommunen. Teamet skal mødes første gang i slutningen af november 2025. Et af punkterne der skal drøftes på det kommende møde, er om der er basis for at indgå en fælles udlejningsaftale med relevante boligorganisationer. Aftalen skal gerne medvirke til at løse boligsociale udfordringer i kommunen – herunder placering af flygtninge og hjemløse.

Eventuelt

Intet at drøfte.

Kamilla Ebbesen Bonde
Tilsyn med almene boliger og støttet byggeri